النسبة والإعفاءات ودعم المسكن الأول في 2026
عند شراء عقار في السعودية، لا يقتصر التخطيط المالي على تحديد سعر الوحدة السكنية أو اختيار طريقة التمويل، بل يشمل أيضًا فهم الضرائب المرتبطة بإتمام المعاملة.
وتُعد ضريبة التصرفات العقارية من أهم الجوانب التي ينبغي معرفتها قبل توقيع عقد البيع، إذ تُفرض على التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة بنسبة 5%، مع وجود حالات مستثناة ومبادرات حكومية تتحمل الضريبة عن بعض المستفيدين.
وقد دخل نظام ضريبة التصرفات العقارية الجديد حيز التنفيذ في 10 أبريل 2025، ليكون الإطار النظامي المطبق خلال عام 2026.
في هذا الدليل، نوضح نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، وطريقة حسابها، ومن المسؤول عن سدادها، وأبرز الاستثناءات، وكيفية الاستفادة من مبادرة تحمل الدولة ضريبة المسكن الأول.
ضريبة التصرفات العقارية، المعروفة اختصارًا بالإنجليزية باسم RETT، هي ضريبة تُفرض على التصرفات العقارية التي تقع ضمن نطاق النظام.
ولا تقتصر على بيع المنازل والشقق، بل قد تشمل صورًا أخرى من نقل ملكية العقارات أو حقوق الانتفاع بها، وفق التعريفات والأحكام النظامية.
وتشرف هيئة الزكاة والضريبة والجمارك على تطبيق الضريبة وتسجيل التصرفات العقارية وتحصيل المبالغ المستحقة.
تبلغ النسبة العامة لضريبة التصرفات العقارية في السعودية 5% من قيمة التصرف العقاري الخاضع للضريبة.
وتنطبق هذه النسبة على التصرفات المشمولة بالنظام، ما لم تستوفِ شروط أحد الاستثناءات المنصوص عليها.
ولا تختلف النسبة العامة لمجرد اختلاف المدينة أو الحي الذي يقع فيه العقار.
يُحسب المبلغ الأساسي للضريبة بضرب قيمة التصرف العقاري الخاضع للضريبة في نسبة 5%.
قيمة التصرف العقاري × 5% = مبلغ الضريبة
وتوضح القائمة التالية أمثلة حسابية:
تمثل هذه الأرقام الضريبة المحسوبة قبل تطبيق أي استثناء أو مبادرة حكومية لتحمل الضريبة.
كما يجب الانتباه إلى أن قيمة التصرف الخاضعة للضريبة تُحدد وفق الأحكام النظامية، ولا يعني الاتفاق على سعر معين بالضرورة قبوله دون مراجعة في جميع الحالات.
من أكثر الأسئلة شيوعًا عند شراء عقار في السعودية تحديد الطرف المسؤول عن سداد الضريبة.
الأصل أن المتصرف بالعقار، وهو البائع في معاملات البيع المعتادة، المسؤول نظاميًا عن سداد ضريبة التصرفات العقارية إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
وقد يتفق البائع والمشتري على ترتيبات تعاقدية مختلفة بشأن تحمل التكلفة المالية للضريبة.
لكن هذا الاتفاق لا ينقل تلقائيًا المسؤولية النظامية أمام الهيئة من المتصرف إلى المشتري.
يمكن أن تتضمن المعاملة اتفاقًا بشأن الطرف الذي يتحمل التكلفة المالية، مع مراعاة الأنظمة المطبقة.
ولهذا، ينبغي أن يوضح عقد البيع بصورة صريحة ما إذا كان السعر المتفق عليه يشمل الضريبة أو توجد ترتيبات إضافية بشأن تحملها.
ومن المهم عدم افتراض أن المشتري ملزم دائمًا بدفع 5% فوق السعر المعلن للعقار.
نعم. يتضمن النظام حالات مستثناة من ضريبة التصرفات العقارية، لكن تطبيق الاستثناء يعتمد على طبيعة التصرف واستيفاء شروطه.
ومن الأمثلة التي قد يشملها الاستثناء، وفق الضوابط النظامية:
توزيع التركات
قد تُستثنى التصرفات المرتبطة بتوزيع التركة وفق الأحكام المعتمدة.
بعض الهبات العقارية
قد تستفيد بعض الهبات دون مقابل من الاستثناء، بحسب صلة الأطراف والشروط المنصوص عليها.
التصرفات المرتبطة بالأوقاف
توجد أحكام خاصة لبعض التصرفات العقارية المتعلقة بالأوقاف، وفق شروط محددة.
بعض التصرفات بين الشركات أو الكيانات
قد تنطبق استثناءات على عمليات إعادة التنظيم أو نقل العقارات بين كيانات تستوفي المتطلبات النظامية.
ولا يعني ذلك أن كل هبة أو نقل ملكية أو تصرف بين شركات معفى من الضريبة.
ويجب مراجعة الشروط التفصيلية لكل حالة والتحقق من انطباق الاستثناء قبل إتمام المعاملة.
توجد في السعودية مبادرة حكومية لتحمل ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول للمواطنين السعوديين المستوفين لشروط الأهلية.
وتهدف المبادرة إلى تخفيف التكلفة المرتبطة بتملك المسكن الأول.
تتحمل الدولة الضريبة المستحقة عن قيمة المسكن الأول بما لا يتجاوز مليون ريال سعودي من سعر الشراء، وفق شروط المبادرة.
وبما أن نسبة الضريبة تبلغ 5%، فإن الحد الأقصى للتحمل وفق هذا الأساس يصل إلى 50,000 ريال سعودي.
وتوضح القائمة التالية أمثلة على احتساب الدعم:
تفترض الأمثلة استيفاء جميع شروط المبادرة وخضوع المعاملة للضريبة.
وفي المثال الثالث، تبقى ضريبة مستحقة على الجزء الذي يتجاوز مليون ريال، ويتحدد المسؤول عن سدادها وفق النظام والترتيبات التعاقدية.
من المهم التمييز بين الحالتين:
الاستثناء من الضريبة: يعني عدم خضوع التصرف للضريبة عند استيفاء شروط الاستثناء النظامي.
تحمل الدولة للضريبة: يعني وجود ضريبة على المعاملة، لكن الدولة تتحمل قيمتها عن المستفيد المؤهل ضمن الحدود المعتمدة.
وبالتالي، فإن مبادرة المسكن الأول لا تعني أن جميع عمليات شراء المنازل الأولى مستثناة تلقائيًا من الضريبة.
تتطلب الاستفادة من المبادرة التحقق من أهلية المواطن والعقار واستكمال الإجراءات المعتمدة.
وتشمل الخطوات الأساسية:
ويجب التأكد من صلاحية الشهادة وصحة البيانات قبل استكمال عملية الشراء.
في معاملات البيع العقاري المعتادة، يجب تسجيل التصرف وسداد الضريبة المستحقة قبل إتمام الإفراغ العقاري أو توثيق العقد، وفق الإجراءات النظامية.
وتوفر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك خدمة إلكترونية لتسجيل التصرف العقاري والتحقق من خضوعه للضريبة.
تتضمن الإجراءات الأساسية:
قد تخضع معاملات شراء الوحدات على الخارطة لضريبة التصرفات العقارية وفق طبيعة التصرف والأحكام النظامية المطبقة.
لكن توقيت استحقاق الضريبة وإجراءات التسجيل قد يختلفان عن معاملات بيع العقارات الجاهزة.
لذلك، عند شراء وحدة على الخارطة، ينبغي مراجعة عقد البيع والتأكد من موعد استحقاق الضريبة والطرف المسؤول عن سدادها، إلى جانب التحقق من ترخيص المشروع وشروط التسليم.
ولا ينبغي افتراض أن الضريبة تستحق بمجرد توقيع أي اتفاق مبدئي دون النظر إلى طبيعة العقد والأحكام التي تنطبق عليه.
تساعد معرفة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية على فهم الالتزامات المرتبطة بالشراء وتجنب المفاجآت المالية قبل إتمام المعاملة.
ورغم أن النسبة العامة للضريبة تبلغ 5%، فإن المبلغ المستحق فعليًا يعتمد على طبيعة التصرف، والاستثناءات التي قد تنطبق عليه، وأهلية الاستفادة من المبادرات الحكومية.
كما أن تحديد المسؤول عن سداد الضريبة ومراجعة بنود العقد قبل التوقيع يساعدان على إتمام المعاملة بوضوح أكبر.
وفي زود العقارية، نؤمن بأن اختيار المسكن المناسب يبدأ بفهم احتياجات المشتري ومراجعة الجوانب المالية والتنظيمية المرتبطة بالتملك.
ومن خلال مشاريع مثل إلوڤي في حي النخيل ولاڤي يارد في حي الصحافة، تقدم زود خيارات سكنية في الرياض تجمع بين المساحات السكنية والخدمات المحيطة وتجربة المعيشة المتكاملة.
