الشروط والخطوات وفق النظام المحدث
إعداد: فريق زود
أصبح تملك غير السعوديين للعقار في المملكة متاحًا ضمن إطار تنظيمي محدث يحدد الفئات المؤهلة، والنطاقات الجغرافية، وأنواع الحقوق العقارية، وإجراءات التسجيل. ومع ذلك، لا يعني النظام أن كل شخص غير سعودي يستطيع شراء أي عقار في أي موقع؛ فالأهلية تعتمد على صفة المشتري، وموقع العقار، ونوع الحق، والضوابط المرتبطة بكل نطاق.
يستخدم هذا المقال عبارة «تملك الأجانب» لأنها الأكثر شيوعًا في البحث، بينما المصطلح النظامي المعتمد هو «تملك غير السعوديين للعقار». ويقدم المقال شرحًا عمليًا يساعد القارئ على فهم الإطار العام والخطوات التي ينبغي التحقق منها قبل اتخاذ القرار.
هل يستطيع الأجنبي تملك عقار في السعودية؟
نعم، يتيح النظام لغير السعوديين من الأفراد والشركات والكيانات المشمولة تملك العقار أو اكتساب حقوق عينية أخرى عليه داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة ووفق ضوابط كل نطاق. كما يتيح للمقيم نظاميًا تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج تلك النطاقات، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.
يوضح الإطار النظامي في لمحة أن التشريع الأساسي هو نظام تملك غير السعوديين للعقار، والذي نُشر في 25 يوليو 2025 وبدأ نفاذه في 22 يناير 2026 وفق إعلان الهيئة العامة للعقار، بينما نُشرت اللائحة التنفيذية بتاريخ 2 يوليو 2026. وتتولى الهيئة العامة للعقار الإشراف على هذا الإطار، فيما تُعد بوابة «عقارات السعودية» المنصة الرسمية للتحقق من تفاصيل التملك. كما يُنصح بالرجوع إلى خريطة النطاقات الجغرافية المحدثة في البوابة الرسمية للتأكد من أهلية الموقع والضوابط المطبقة قبل إتمام أي معاملة.
ملاحظة مهمة
النطاقات الجغرافية والضوابط قد تُحدّث. لذلك يجب التحقق من العقار المحدد عبر بوابة «عقارات السعودية» في تاريخ المعاملة، وعدم الاعتماد على خريطة محفوظة أو مقال سابق.
لا يقتصر التنظيم على الملكية الكاملة للعقار. فقد يشمل اكتساب حقوق عينية أخرى، مثل حق الانتفاع، بحسب ما تسمح به وثيقة النطاق الجغرافي المعتمدة. ويحدد كل نطاق المواقع المتاحة، وأنواع الحقوق، والحد الأقصى لنسب ملكية غير السعوديين، ومدة الانتفاع، وأي ضوابط مرتبطة بالموقع أو الاستعمال.
ولهذا لا يكفي التأكد من أن المدينة مشمولة بصورة عامة؛ بل يجب التحقق من العقار نفسه، ونوع الحق المطلوب، والاستخدام، والنسبة المسموح بها، وأي اشتراطات خاصة بالمدينة أو الحي.
تختلف أهلية تملك العقار في السعودية بحسب فئة المشتري؛ فالمقيم إقامة نظامية يمكنه التملك داخل النطاقات المعتمدة، وله مسار إضافي لتملك مسكن واحد خارجها مع مراعاة استثناء مكة والمدينة. أما غير المقيم فيمكنه التملك داخل النطاقات المعتمدة بعد استيفاء متطلبات الهوية الرقمية والحساب البنكي ورقم الاتصال السعودي. ويمكن للشركات غير السعودية التملك بعد استكمال التسجيل والإفصاح عن الملاك وتعيين ممثل نظامي وفتح حساب بنكي سعودي، بينما تخضع الشركات السعودية ذات الملكية الأجنبية لأحكام تختلف بحسب الموقع والغرض من التملك. كما تخضع الشركات المدرجة والصناديق لضوابط هيئة السوق المالية، في حين قد يستفيد حاملو الإقامة المميزة ومواطنو دول الخليج من أنظمة خاصة تمنحهم حقوقًا مختلفة أو أوسع من القواعد العامة.
يجب على الشخص الطبيعي غير السعودي وغير المقيم في المملكة استيفاء ثلاثة متطلبات أولية قبل تملك العقار أو اكتساب حق عيني عليه:
وتهدف هذه المتطلبات إلى التحقق من هوية المشتري، وتمكينه من تنفيذ التعاملات المالية وتقديم الطلب وتوثيق المعاملة من خلال القنوات الرسمية.
يستطيع المقيم غير السعودي التملك داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة وفق شروط كل نطاق. ويمنحه النظام مسارًا إضافيًا لتملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج تلك النطاقات، باستثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
ولا يعني هذا الاستثناء السماح بشراء عدة عقارات خارج النطاقات، أو استخدام المسار السكني لشراء عقار تجاري أو استثماري. كما تحدد اللائحة أحكام الأسرة التابعة للمقيم لأغراض المسكن.
بالنسبة للأفراد، يقتصر تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية في مكة المكرمة والمدينة المنورة على الشخص المسلم، مع بقاء الأهلية مرتبطة بالنطاق الجغرافي ونوع الحق والنسبة والضوابط المعتمدة.
أما الشركات السعودية التي يشارك غير سعودي في رأس مالها، والشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية، فتخضع لأحكام مستقلة. لذلك لا يكفي أن يكون المشتري مسلمًا، كما لا يعني وجود العقار داخل إحدى المدينتين أن جميع المواقع متاحة للتملك.
تعرض بوابة «عقارات السعودية» الخرائط الرسمية للنطاقات المعتمدة، بما يشمل المواقع والنسب المسموح بها وأنواع الحقوق ومدد الانتفاع والضوابط الخاصة بكل نطاق.
ويجب استخدام الخريطة الرسمية المحدثة في تاريخ المعاملة، لأن الحدود أو الضوابط قد تتغير، ولأن أهلية العقار لا تُحسم من اسم المدينة أو الحي وحده.
عند شراء وحدة لم يكتمل بناؤها، تزداد أهمية التحقق من المشروع والمطور والعقد. ومن أبرز النقاط التي ينبغي مراجعتها:
قبل دفع مبلغ الحجز
لا تحول أي دفعة إلى حساب شخصي أو حساب غير مرتبط بالمشروع، وتحقق من ترخيص المشروع وحساب الضمان والعقد المعتمد من خلال القنوات الرسمية.
تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة التصرف العقاري، مع وجود حالات واستثناءات نظامية. ويجب تحديد الالتزام الضريبي المطبق على الصفقة، والطرف المكلف بالسداد، وأي استثناء محتمل قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد.
حددت اللائحة رسمًا بنسبة 2% على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار داخل مدينة الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، لجميع أنواع الحقوق والاستعمالات. أما التصرفات خارج هذه المواقع فتخضع للرسم بنسبة صفر، إلى جانب حالات أخرى محددة في اللائحة.
هذا الرسم يتعلق بتصرف غير السعودي بالحق العقاري، ولا ينبغي اعتباره تلقائيًا رسم شراء إضافيًا على كل معاملة. يجب تحديد نوع التصرف وتوقيت الاستحقاق والحالة النظامية قبل احتساب التكلفة.
قد تشمل التكلفة رسوم التسجيل والوساطة والتقييم والتمويل والاستشارات القانونية ورسوم الخدمات. تختلف هذه التكاليف بحسب العقار والصفقة والجهات المشاركة، وتتطلب قيمتها النهائية تأكيدًا من الجهات المختصة.
لا يمنح تملك العقار إقامة تلقائيًا. وينص النظام على أن تملك غير السعودي للعقار أو اكتسابه حقًا عينيًا لا يرتب له حقوقًا أو امتيازات أخرى غير الحقوق المقررة لمالك الحق العيني نظامًا.
وقد توجد مسارات إقامة مستقلة ترتبط بملكية عقارية، لكنها تتطلب طلبًا منفصلًا واستيفاء شروط البرنامج المختص. لذلك لا ينبغي اعتبار عقد الشراء موافقة على الإقامة أو ضمانًا للحصول عليها.
تعتمد إتاحة التمويل على سياسة الجهة التمويلية، وصفة العميل، ودخله، وإقامته، وتاريخه الائتماني، ونوع العقار وموقعه. وقبل توقيع عقد الشراء، ينبغي الحصول على موافقة تمويلية مبدئية مكتوبة ومراجعة مبلغ التمويل والدفعة المقدمة والتكلفة الإجمالية ومدة السداد وشروط السداد المبكر وأثر انتهاء الإقامة.
تنبيه تمويلي
تتطلب أهلية التمويل وشروطه تأكيدًا مباشرًا من الجهة التمويلية. ولا تمثل أهلية التملك موافقة تلقائية على التمويل.
يمكن لمستشار زود تقديم المعلومات المعتمدة حول مشروعات الشركة ومواقعها وخياراتها المتاحة وخطوات تسجيل الاهتمام. ويساعد وضوح معلومات المشروع على المقارنة واتخاذ خطوة أولية أكثر وعيًا.
أما تحديد أهلية المشتري للتملك، وتفسير الضرائب والرسوم والإقامة والتمويل، فيتطلب الرجوع إلى الجهات الرسمية ومستشار قانوني أو ضريبي مؤهل. ولا يمثل تقديم معلومات المشروع موافقة نظامية على التملك.
نعم، يستطيع التملك داخل النطاقات المعتمدة بعد استيفاء متطلبات الهوية الرقمية والحساب البنكي ورقم الاتصال السعودي، وبحسب ضوابط الموقع والحق العقاري.
يمكنه التملك داخل النطاقات وفق ضوابطها. أما المسار الإضافي خارج النطاقات فيقتصر على عقار واحد مخصص للسكن، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.
نعم، داخل المواقع التي تحددها خريطة النطاق الجغرافي المعتمدة، وبحسب نوع الحق والنسبة والاستعمال والاشتراطات المقررة.
بالنسبة للأفراد، يقتصر التملك أو اكتساب الحقوق العينية في المدينتين على الشخص المسلم، مع ضرورة تحقق بقية شروط النطاق.
لا. التملك لا يمنح إقامة تلقائيًا، وأي مسار إقامة مرتبط بالعقار يخضع لبرنامج مستقل وطلب وشروط منفصلة.
تخضع التصرفات العقارية عمومًا لضريبة بنسبة 5% مع وجود استثناءات وضوابط. وقد يطبق رسم تنظيمي مستقل على بعض تصرفات غير السعوديين.
يمكن ذلك عندما تسمح أهلية المشتري والموقع، ويكون المشروع والمطور مرخصين. يجب التحقق من حساب الضمان والعقد وخطة التنفيذ قبل الدفع.
من خلال بوابة «عقارات السعودية» التابعة للهيئة العامة للعقار، التي تعرض النطاقات الجغرافية وأنواع الحقوق والنسب والضوابط المحدثة.
اكتشف خياراتك بوضوح
تواصل مع مستشار من زود للاستفسار عن المشروعات والخيارات المتاحة، مع ضرورة التحقق من الأهلية النظامية للتملك وفق أحدث الأنظمة والضوابط الرسمية.
